El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE de 30 de septiembre, introduce importantes novedades en materia de vivienda, arrendamientos y fiscalidad, con efectos tanto para propietarios y arrendadores como para inquilinos e inversores.
La norma tiene, con carácter general, efectos desde el 1 de octubre de 2026, sin perjuicio de las fechas específicas previstas para determinadas medidas.
PRINCIPALES NOVEDADES EN LOS ARREDAMIENTOS
Uno de los cambios más relevantes afecta a los arrendamientos de temporada. La temporalidad deberá responder a una causa real, expresa y acreditable, no siendo suficiente con calificar formalmente el contrato como «de temporada».
Con carácter general, estos contratos deberán tener una duración superior a 31 días y no exceder de 12 meses. Además, determinadas situaciones, como la sucesión de contratos entre las mismas partes sobre una misma vivienda, pueden determinar que el arrendamiento pase a considerarse de vivienda habitual.
También se regula expresamente el alquiler por habitaciones, estableciéndose que la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
La reforma incorpora, asimismo, medidas relativas a la actualización de las rentas, los gastos que pueden repercutirse al arrendatario, el derecho de adquisición preferente del inquilino y la regulación aplicable a los grandes tenedores.
IMPORTANTES MODIFICACIONES FISCALES
En el ámbito tributario, el Real Decreto-ley introduce novedades de especial relevancia.
En el IRPF, se revisan las reducciones aplicables a los rendimientos obtenidos por los propietarios por el alquiler de viviendas. Los porcentajes aplicables dependerán de las características del contrato y de circunstancias como la renta pactada, su evolución respecto del contrato anterior, la ubicación de la vivienda o las condiciones del arrendatario.
También se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para determinados inquilinos, sujeta al cumplimiento de requisitos y límites de renta.
En materia de IVA, se establece un régimen específico para las viviendas de uso turístico, con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026, y se introducen modificaciones relacionadas con determinadas obras de rehabilitación destinadas al alquiler y con la vivienda protegida.
Respecto al IBI, los ayuntamientos podrán establecer, mediante ordenanza fiscal y bajo determinadas condiciones, nuevos recargos sobre viviendas desocupadas y sobre inmuebles destinados a alojamiento turístico.
OTRAS MEDIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA
La norma contiene, además, medidas destinadas a ampliar la oferta de vivienda social y asequible, reforzar la protección del parque público e impulsar la construcción industrializada.
Entre las novedades destaca la creación del mecanismo de financiación «TU CASA», destinado a complementar la financiación privada para la adquisición de la primera vivienda habitual hipotecada. La financiación podrá alcanzar, con los límites y condiciones que posteriormente se concreten, el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
También se contemplan nuevas líneas de avales para vivienda social y asequible, incentivos para determinadas transmisiones de viviendas al sector público y la creación del Fondo de Vivienda de Impacto Social.
UNA REFORMA QUE REQUIERE ANALIZAR CADA CASO
Las modificaciones introducidas tienen un alcance significativo y, en muchos casos, su aplicación dependerá de las características del inmueble, el tipo y fecha del contrato, la ubicación de la vivienda y las circunstancias particulares del propietario o arrendatario.
Por ello, resulta especialmente recomendable revisar los nuevos contratos de arrendamiento y analizar individualmente la aplicación de los nuevos incentivos y obligaciones fiscales.
Desde nuestro despacho podemos asesorarle sobre la incidencia de estas novedades en sus contratos de alquiler, operaciones inmobiliarias y obligaciones fiscales.
